A Lei Complementar 214/2025 eleva a carga tributária para aluguéis de curta temporada, alterando custos no mercado imobiliário
Por Marco Túlio Ribeiro Fialho
Quem planeja alugar uma casa de praia, um imóvel no interior ou um apartamento por temporada pode encontrar diárias mais altas nos próximos anos. A mudança não decorre de aumento de demanda ou valorização imobiliária, mas de um novo desenho tributário trazido pela Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária instituída pela EC nº 132/2023.
A reforma substitui o modelo fragmentado de tributos por um IVA Dual, composto pelo IBS (estadual e municipal) e pela CBS (federal). A mudança simplifica o sistema, mas altera profundamente a tributação do setor imobiliário, que passa a ser alcançado pela incidência desses tributos em operações de locação.
O ponto mais sensível está na locação por curta temporada. A LC 214/2025 estabelece que contratos de até 90 dias sejam enquadrados no regime de serviços de hotelaria. Na prática, isso significa uma tributação mais elevada em comparação às locações tradicionais.
Enquanto contratos acima de 90 dias podem contar com redutor social e redução de 70% nas alíquotas, resultando em carga efetiva próxima de 8%, as locações de curta duração não têm esses benefícios. Assim, a tributação pode chegar a cerca de 26,5% sobre a receita bruta.
O efeito é direto: um mesmo imóvel pode ter carga tributária significativamente maior se for alugado por períodos curtos em plataformas como Airbnb e Booking, em comparação com locações de longo prazo.
Nem todos os proprietários serão impactados da mesma forma. A lei estabelece critérios para enquadramento no regime regular: possuir mais de três imóveis para locação e receita anual superior a R$ 240 mil. Além disso, há gatilho de entrada durante o ano caso a receita ultrapasse R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis.
Ainda assim, o debate não está totalmente encerrado. Há discussões sobre a interpretação do conceito de habitualidade econômica, que pode ampliar o alcance da tributação para além dos critérios objetivos previstos na lei.
Outro ponto relevante é que a reforma também atinge a locação de bens móveis, como veículos e equipamentos, ampliando o impacto para setores industriais e logísticos.
No mercado de temporada, o efeito esperado é uma reorganização. Pequenos proprietários, fora do regime de tributação, tendem a manter maior competitividade. Já investidores com maior volume de imóveis poderão enfrentar aumento relevante de custo, o que pode ser repassado aos preços finais.
Em destinos turísticos consolidados, como litoral e regiões serranas, o impacto tende a ser mais perceptível, especialmente em períodos de alta demanda.
Embora a reforma tenha como objetivo simplificar o sistema tributário, ela inaugura uma nova lógica de tributação para o setor imobiliário. Para o mercado de locação por temporada, isso significa menos neutralidade e maior necessidade de planejamento.
A adaptação deixa de ser opcional. Em um cenário de nova tributação, planejamento fiscal passa a ser fator determinante para competitividade e sustentabilidade do negócio.
Marco Túlio Ribeiro Fialho é Advogado Tributarista, Conselheiro do CRF-ES e Procurador Chefe do CRC-ES
