STJ determina que locação por curta temporada em condomínios depende de autorização expressa, impactando uso e governança dos imóveis residenciais
Por Marco Túlio Ribeiro Fialho
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento dos EREsp 1.819.075/RS, 2ª Seção, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, ao estabelecer que a locação de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais depende de autorização expressa na convenção condominial, representa uma inflexão relevante na interpretação do direito de propriedade no Brasil contemporâneo.
O julgamento, concluído por maioria de 5 votos a 4, não se limita à análise de contratos de locação. Ele reflete a resposta do Judiciário à expansão das plataformas digitais de hospedagem e ao uso econômico intensivo de imóveis residenciais. A divergência interna, com posição minoritária defendendo que a ausência de vedação expressa não implica proibição, evidencia a complexidade do tema.
A tese firmada diferencia a locação residencial tradicional da exploração econômica reiterada do imóvel com características de hospedagem. Embora não tenha tratado de hospedagem em sentido técnico (Lei 11.771/2008), o STJ analisou a locação por curta temporada prevista no art. 48 da Lei 8.245/91. Quando há habitualidade, alta rotatividade e finalidade lucrativa organizada, o uso ultrapassa o interesse individual e impacta a coletividade condominial.
Nesse contexto, o Tribunal reafirma que o direito de propriedade, embora protegido constitucionalmente (art. 5º, XXII e XXIII), não é absoluto. Ele é exercido em ambiente de convivência forçada, no qual regras coletivas delimitam o uso do bem. O condomínio exige restrições recíprocas para garantir segurança e funcionalidade.
I. Uniformização e segurança jurídica
A decisão contribui para reduzir divergências entre tribunais estaduais e ampliar a previsibilidade das relações condominiais. Ao exigir autorização expressa ou quórum qualificado de 2/3 para alteração da convenção (art. 1.351 do CC), o STJ reforça a convenção condominial como principal instrumento normativo da vida em comunidade.
Trata-se de valorização da autonomia coletiva e de maior estabilidade normativa. O julgamento, proferido em Embargos de Divergência (EREsp), não possui efeito vinculante formal como os recursos repetitivos (art. 1.036 do CPC), mas possui forte força persuasiva e tende a orientar as instâncias inferiores.
Um efeito relevante é a tendência de redução da judicialização. Ao exigir regras claras definidas internamente, o STJ desloca o centro da controvérsia para a esfera condominial.
II. Impactos econômicos e mercado imobiliário
A decisão também impacta o mercado imobiliário. A locação por curta temporada consolidou-se como fonte de renda relevante e parte da transformação do uso urbano. A exigência de deliberação coletiva tende a aumentar o controle sobre essa atividade e pode restringir sua expansão em determinados condomínios.
Não se trata de proibição absoluta, mas de reordenação das condições de uso do imóvel. A exploração econômica permanece possível, porém condicionada às regras internas e à governança condominial.
III. Perspectivas e governança condominial
O julgamento não encerra o debate, mas inaugura uma fase de revisão das convenções condominiais. Caberá aos condomínios definir com maior precisão os limites da locação por curta temporada, exigindo maior maturidade institucional e participação dos condôminos.
O desafio é equilibrar interesses legítimos: de um lado, o direito de uso econômico da propriedade; de outro, a segurança, a tranquilidade e a convivência coletiva. O STJ sinaliza que esse equilíbrio deve ser construído coletivamente, por regras prévias e claras, em consonância com a função social da propriedade e com a lógica da autonomia privada coletiva no regime condominial.
Marco Túlio Ribeiro Fialho é especialista em Direito Tributário e CEO do Escritório Ribeiro Fialho Advocacia
