Após um ciclo de forte expansão no pós-pandemia, o setor se estabiliza em patamar elevado, com crédito robusto, custos mais altos e um mercado imobiliário mais seletivo

Por Geilson Ferreira

A construção civil do Espírito Santo atravessou, entre 2020 e 2025, um dos ciclos mais intensos e reveladores de sua história recente. E chega ao fim desse período em um ponto raro: crescimento com equilíbrio.

Dados do IBGE, do Banco Central do Brasil e dos Censos Imobiliários do Sinduscon-ES mostram que, depois do choque provocado pela pandemia, o setor reagiu com força, impulsionado por juros baixos, crédito abundante e uma demanda reprimida por moradia. O resultado foi um biênio de expansão acelerada, que reposicionou o mercado imobiliário capixaba em um novo patamar de escala. Mais do que uma recuperação, tratou-se de uma reconfiguração estrutural.

Hoje, os sinais são claros: o ciclo de alta perdeu velocidade, mas não consistência. A construção civil deixou para trás a volatilidade típica de períodos de retomada e passou a operar sob um regime mais previsível, sustentado por fundamentos econômicos.

Crédito imobiliário redefine o setor

O principal motor dessa transformação foi o crédito. Em cinco anos, o volume de financiamentos imobiliários no Espírito Santo mais que dobrou, consolidando-se como um dos pilares da dinâmica econômica estadual.

O crédito imobiliário atua como um importante vetor de dinamização da construção civil, estimulando lançamentos, geração de empregos e expansão de cadeias produtivas associadas. 
Além disso, seu impacto se estende ao comércio e aos serviços, por meio do efeito multiplicador típico do setor, que envolve desde a aquisição de bens duráveis até reformas e serviços vinculados ao mercado imobiliário.

A trajetória observada entre 2020 e 2025 mostra que o crédito imobiliário deixou de ser apenas um componente do sistema financeiro para se consolidar como um dos pilares do crescimento econômico no Espírito Santo.

O movimento seguiu o padrão clássico: forte expansão entre 2020 e 2022, desaceleração com a alta dos juros a partir de 2023 e, mais recentemente, uma retomada moderada. Ainda assim, mesmo em um ambiente mais restritivo, o crédito não travou. Apenas mudou de ritmo.

Essa resiliência marca uma virada estrutural. O financiamento habitacional deixou de ser um complemento e passou a ocupar posição central no funcionamento do mercado, sustentando lançamentos, viabilizando compras e ampliando o alcance do setor.

Do pico ao novo patamar

Os dados de lançamentos, vendas e projetos aprovados confirmam essa transição. Após despencar em 2020, o mercado experimentou um salto expressivo no biênio seguinte, atingindo seu pico em 2022. Desde então, entrou em uma fase de acomodação, mas em níveis significativamente superiores aos da pré-pandemia.

Os lançamentos estabilizaram em cerca de 8 mil unidades por ano. As vendas seguem no mesmo patamar, com forte capacidade de absorção. Já os projetos aprovados permanecem em níveis elevados, indicando continuidade da atividade. 

Do ponto de vista estrutural, os dados reforçam o papel central da Grande Vitória no mercado imobiliário capixaba. A região concentra entre 75% e 80% dos lançamentos do estado, funcionando como verdadeiro termômetro da atividade. Isso significa que os movimentos observados localmente não apenas refletem, mas praticamente determinam a dinâmica do setor no Espírito Santo como um todo.

O que se observa é a transição de um mercado altamente sensível ao crédito para um ambiente mais equilibrado, em que o ritmo de lançamentos tende a acompanhar de forma mais direta a evolução da economia real.

Não houve ruptura após o boom. Houve ajuste. E esse ajuste revela uma mudança importante: o setor deixou de crescer em volume e passou a crescer em qualidade, com maior seletividade, foco em localização e busca por rentabilidade.

Produção contínua e fluxo robusto

A área licenciada para construção reforça essa leitura. Após o salto no pós-pandemia, o indicador se manteve elevado até 2025, sinalizando um fluxo consistente de novos empreendimentos.

Como indicador antecedente, esse dado é decisivo, já que mostra que o setor não apenas reagiu ao ciclo anterior, mas construiu as bases para sua continuidade. Na prática, a construção civil capixaba deixou de operar em ondas e passou a funcionar em processo contínuo, o que indica um dos principais sinais de maturidade.

Os projetos aprovados funcionam como um indicador antecedente da atividade da construção civil. A manutenção de níveis elevados de aprovação entre 2023 e 2025 sinaliza continuidade do dinamismo do setor nos próximos anos, afastando o risco de uma desaceleração brusca. Ao contrário, o que se desenha é um cenário de crescimento mais moderado, porém sustentável.

Ao longo dos últimos 20 anos, a ES Brasil acompanhou de perto cada uma dessas transformações, consolidando-se como uma das principais plataformas de análise e articulação do ambiente de negócios no Estado.

No setor da construção civil, essa atuação se traduz na conexão entre incorporadoras, entidades representativas, instituições financeiras e formuladores de políticas públicas, ajudando a qualificar o debate e a ampliar a visão estratégica sobre desenvolvimento urbano, investimento e crescimento econômico.

Mais do que registrar ciclos, a revista contribui para interpretá-los e, em muitos casos, antecipá-los.

Valorização com fundamento

O comportamento dos preços confirma a solidez desse novo ciclo. O valor médio do metro quadrado avançou mais de 60% no período, superando a inflação e gerando ganho real. 

Ao contrário de movimentos especulativos, essa valorização ocorreu de forma sustentada, acompanhada por vendas consistentes e expansão da oferta.

Nos últimos anos, o ritmo de alta desacelerou. Reflexo de juros mais elevados e maior seletividade dos compradores. Longe de ser um sinal de fraqueza, esse movimento indica um mercado mais racional, no qual preços passam a refletir fundamentos como renda, crédito e localização.

O custo que mudou tudo

Se há um elemento que redefine o setor nesse novo ciclo, é o custo da construção. Após o choque inflacionário entre 2021 e 2022, provocado por insumos, câmbio e gargalos logísticos, os custos entraram em um novo patamar, e não recuaram. 

 O SINAPI funciona como um termômetro técnico da construção, essencial para obras públicas e planejamento orçamentário, enquanto o CUB atua como um indicador econômico do setor imobiliário, captando expectativas, custos indiretos e dinâmica de mercado.

O SINAPI apresenta trajetória mais estável e previsível, sustentada principalmente pela rigidez da mão de obra e por contratos indexados. O CUB, por sua vez, permanece mais sensível às condições de mercado, refletindo tanto a recomposição de margens quanto ao nível de atividade do setor imobiliário, o que mantém sua inclinação levemente mais acentuada.

Mesmo com a normalização parcial da economia, o nível permaneceu elevado, sustentado por mão de obra, encargos e estrutura produtiva. O resultado é claro: o setor passou a operar com um novo piso de custos.

Essa mudança tem implicações diretas. Pressiona margens, exige maior eficiência e reforça a necessidade de projetos mais bem calibrados. Em um ambiente mais caro, errar ficou mais difícil. Acertar é mais estratégico.

Mercado mais maduro e mais exigente

A soma desses fatores revela uma transformação silenciosa, mas profunda. A construção civil capixaba deixou de ser um mercado guiado por ciclos abruptos e passou a operar em um regime mais equilibrado, no qual oferta e demanda caminham de forma mais alinhada. O crescimento continua, mas em bases mais sustentáveis.

Esse novo ambiente impõe mudanças importantes:

• Consumidores mais seletivos
• Crédito mais criterioso
• Incorporadoras mais disciplinadas

O resultado é um setor menos impulsivo e mais técnico. Justamente por isso, também se torna mais sólido.

O que vem pela frente

O cenário que se alinha para os próximos anos aponta para continuidade, mas sem excessos. Com um fluxo robusto, demanda ainda ativa e crédito funcional, a tendência é de crescimento moderado, com valorização mais lenta e maior dependência dos fundamentos econômicos. Os riscos existem, especialmente ligados a juros, renda e custo, mas o ponto central é outro: o setor está mais preparado para lidar com eles. 

Mesmo com a pressão de juros elevados e a volatilidade da indústria extrativa, o setor sustenta participação estrutural elevada na economia capixaba.

A construção civil segue como um dos pilares da economia do Espírito Santo, mantendo uma participação estruturalmente elevada no Produto Interno Bruto (PIB) estadual ao longo dos últimos anos. Com base nas Contas Regionais do IBGE e em análises complementares do Instituto Jones dos Santos Neves, o setor respondeu por 5,43% do PIB em 2020, avançando para 5,62% em 2021 e atingindo 5,88% em 2022 — o patamar mais recente com dado oficial consolidado.

A construção civil do Espírito Santo encerra o período recente com um diagnóstico claro. Sai de um ciclo de choque, passa por um boom e chega à maturidade. Não é mais um mercado de picos e de incertezas. É, agora, um mercado de fundamentos. E é justamente isso que o torna mais relevante e mais estratégico para o futuro da economia capixaba.

Essa matéria é uma republicação da edição 233 da Revista ES Brasil – ES Em Números. Confira a edição digital completa aqui.