A regra é clara: quem vender mais de três imóveis por ano, ou construir e revender no prazo inferior a cinco anos, será automaticamente enquadrado como atividade econômica
Por Marco Túlio Ribeiro Fialho
A reforma tributária, apresentada ao país como símbolo de simplificação e modernização fiscal, traz uma mudança relevante: a venda de imóveis por pessoas físicas passa a ser tratada com lógica empresarial. Dois novos impostos vão incidir sobre a venda de imóveis a partir de 2027. A criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — que substituirão ICMS, ISS, PIS e Cofins — alcançará também quem comercializa imóveis com habitualidade, inaugurando um novo capítulo na relação do contribuinte com o Fisco.
A regra é clara: quem vender mais de três imóveis por ano, ou construir e revender no prazo inferior a cinco anos, será automaticamente enquadrado como atividade econômica. Na prática, o contribuinte pessoa física passa a ser visto como incorporador informal e, portanto, sujeito a uma carga tributária mais próxima da aplicada às empresas do setor. Já quem realiza vendas pontuais, continuará submetido apenas ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
É importante esclarecer que a nova tributação incidirá somente sobre o lucro, e não sobre o valor cheio da transação. Custos de aquisição, reforma, escritura, ITBI e construção poderão ser abatidos, além de um desconto fixo de até R$ 100 mil para imóveis residenciais e R$ 30 mil para lotes. A alíquota estimada será metade da geral, cerca de 13%.
A cobrança começa em janeiro de 2027, com ano de 2026 servindo como período de transição, com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) cruzando dados de cartórios, prefeituras e Registros de Imóveis. O contribuinte deve se planejar desde já, formalizando custos e contratos, e evitando ultrapassar o limite de três vendas anuais, sob pena de caracterizar atividade econômica. A regulamentação definitiva, a cargo do Conselho Federativo do IBS, ainda poderá ajustar critérios de habitualidade, abatimentos e deduções. Em resumo, o mercado imobiliário passa a ser tratado com mais rigor fiscal. Quem se planejar agora reduzirá riscos e tributos, evitando surpresas quando o novo sistema entrar em vigor.
Marco Túlio Ribeiro Fialho é CEO Ribeiro Fialho Advogados, Diretor da Associação de empresários de Vila Velha, Advogado especialista em direito tributário e direito público, com atuação em direito urbanístico e imobiliário.
