O movimento da economia aponta para melhoras significativas a partir de 2020

A reforma da Previdência proposta pelo governo federal, o pacote de obras de infraestrutura anunciado pelo Estado e a criação, ainda que tímida, de vagas de emprego são alguns dos fatores que prometem impactar positivamente o mercado imobiliário capixaba. Em nível nacional, a expectativa também é de pujança.

A aprovação das novas regras previdenciárias resultou em juros mais baixos, crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) e abertura de chances profissionais, o que para o setor representa um período mais otimista, em que se espera um aumento na oferta de crédito imobiliário para o segmento médio e alto padrão (MAP), defende Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

No primeiro semestre de 2019, já foi registrada uma alta de 30% no volume de Crédito Imobiliário Contratado, um movimento puxado pelo crescimento de 120% anotado pela Caixa Econômica Federal. “No segundo semestre, espera-se uma expansão na participação dos bancos privados e redução nas taxas. Assim, o mercado MAP deve recuperar parte da participação que perdeu em relação ao Minha Casa Minha Vida (MCMV) – que representou cerca de 80% das vendas em 2018”, afirmou.

França aponta ainda que a maior segurança jurídica, alcançada pela regulação dos acordos feitos para extinguir o vínculo estabelecido pelo contrato, os chamados distratos, também é um ponto favorável para essa recuperação.

No Espírito Santo, a tendência de retomada também é observada. “Em 2017, tanto a diminuição de unidades em construção quando a queda de oferta de empregos foram interrompidas. O ano de 2018 se manteve mais ou menos no mesmo patamar, mas neste ano estão sendo lançados alguns empreendimentos”, explica Paulo Baraona, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon).

Mas o dirigente avalia que se trata de um otimismo moderado. “Esses lançamentos na verdade vêm repondo empreendimentos que ficaram prontos no mercado. Está havendo uma pequena melhora, mas ainda bastante gradativa e com certa cautela”, pondera.

Uma melhora mais substancial para o setor é aguardada somente para 2020. “As empresas já têm projetos prontos, inclusive de muito impacto. Há algumas iniciativas de empresários com empreendimentos realmente robustos, mas que estão sendo maturados para que no ano que vem tenha um lançamento grande”, reforça.

Baraona reitera que há uma expectativa de todo o mercado de que, com a reforma da Previdência, “o orçamento do governo se equilibre e isso gere uma segurança maior para o investidor e para o empresário”.

Menos juros, mais vendas

Outro fator que vai impactar positivamente esse mercado é a redução da taxa básica de juros, a Selic, em 0,5 ponto percentual, levando-a para 6% ao ano. Com essa medida, muitos bancos anunciaram taxas menores, inclusive para financiamento imobiliário.

Nos primeiros cinco meses de 2019, tal modalidade, especificamente a que usa os recursos da caderneta de poupança, cresceu quase 40% e superou os R$ 27 bilhões, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Esse dinheiro financiou a compra de 104 mil imóveis no país, 31% a mais do que no mesmo período de 2018.

Apesar desse fortalecimento, há um fator que preocupa os especialistas: a mudança que o governo promoveu nas regras do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), permitindo que os titulares das contas possam optar por saques anuais, a partir de 2020,
com liberação dos recursos limitada a R$ 500. Luiz França, da Abrainc, diz que a medida não deve comprometer o orçamento de habitação popular nos próximos anos, entretanto não vai permitir um crescimento ao segmento MCMV, que acompanha a ascensão da demanda por moradias.

“Todos os cálculos feitos pelo governo mostram que o setor de habitação terá recursos suficientes para continuar trabalhando”, acrescenta. Na avaliação de Paulo Baraona, do Sinduscon, essa medida preocupa bastante, porque o Minha Casa Minha Vida representa mais de 50% dos imóveis em construção no Brasil, basicamente financiados pela Caixa e pelo FGTS. “Qualquer ameaça à liberação do Fundo de Garantia que não seja bem estruturada pode se tornar um problema”, alerta. Vale destacar que, nos últimos 10 anos, mais de 5,5 milhões de famílias adquiriram moradia em razão do MCMV.

Investimentos previstos

A Neoway, maior empresa de big data analytics, inteligência artificial, machine learning e tecnologia aplicada a negócios da América Latina, acaba de divulgar um panorama das obras previstas para o período de 2019 a 2024, em todas as regiões do Brasil, nos segmentos imobiliário, industrial e de infraestrutura.

O seu relatório anual, que monitora, coleta e organiza informações estratégicas sobre o mercado nacional de construção civil, aponta que essas obras somam R$ 759,6 bilhões em investimentos, o que representa um crescimento de 5,6% em relação ao período de 2018 a 2023. Por outro lado, os empreendimentos em andamento e paralisados totalizam R$ 55 bilhões no intervalo considerado pelo estudo, uma queda de 40% em comparação aos R$ 91,6 bilhões registrados no intervalo anterior.

A perspectiva é que haja um crescimento nos investimentos nas fases de projeto e intenção, que acumulam R$ 704,6 bilhões, 12,3% a mais do que o valor apurado no relatório anterior. A Região Sudeste capta 32,7% do total de R$ 51 bilhões de investimentos em obras em andamento e concentra 29,2% destes em projeto e intenção. Baraona explica ser difícil quantificar o que será investido no Espírito Santo, já que cada estado tem uma particularidade e os aportes são proporcionais ao número de habitantes ou espaço que ocupam.

“Importante destacar que o nosso Estado está muito bem colocado nesse aspecto; primeiro, pelos investimentos de plantas industriais e pelos portos que temos, entre outras características. Influencia também o fato de ser o único no país que tem um equilíbrio fiscal”, enumera. O presidente destaca que, havendo uma melhora no ambiente de negócios em nível nacional, temos a possiblidade de sair na frente com investimentos expressivos. “Mas isso tudo está pendente de as coisas acontecerem, ainda é uma torcida. As empresas tiveram que se adequar a um novo momento, sofreram por um bom período e agora, para avançarem, precisam conquistar ambiente e condições ideais para isso”, adverte.

Se depender dos dados sobre investimentos recentemente divulgados pela Federação das Indústrias do Espírito Santo (Findes), esse otimismo se sustenta. Considerando somente o setor de petróleo e gás, muitas obras deverão ser concretizadas. Isso porque a redução do preço do gás deve desencadear um processo de reindustrialização do Estado nos próximos 10 anos, a partir de 2020.

Para esse período, o aporte estimado para o Espírito Santo em consequência dessa baixa é de R$ 10 bilhões, o que irá criar na fase de implantação dos negócios cerca de 30 mil vagas; e na etapa de operação, 7 mil. Portanto, a previsão é de aquecimento da economia, o que é bom para todo mundo.

Os investimentos não param por aí. Ainda segundo a Findes, nesse mesmo intervalo de uma década deverão ser investidos mais de R$ 12 bilhões em infraestrutura, o que também representará um impacto positivo no setor de construção civil pesada. O montante em 10 anos, a partir de 2020, poderá chegar a quase R$ 52 bilhões.

Estratégias de mercado

Com tantas ofertas no mercado, é necessário se destacar para atrair o interesse do consumidor. Por isso, muitas construtoras têm investido em serviços diferenciados para aquecer as vendas.

Muito além de entregar um apartamento confortável, com um projeto moderno e com materiais de qualidade, hoje o mercado de construção civil precisa expandir seus horizontes, afirma André Pretti, engenheiro e um dos sócios da Mivita Construtora. Segundo ele, em consonância com as tendências mundiais do setor e com as demandas dos clientes, é necessário oferecer bem-estar com projetos sustentáveis e com tecnologias que facilitam o dia a dia do morador e de toda uma comunidade.

“Acredito que, com a linha de crédito indexada ao IPCA, o mercado seja impulsionado, podendo passar do patamar de 600 mil imóveis por ano para mais de um milhão” – Rafael Menin, presidente da MRV

“Em nosso empreendimento, em Jardim da Penha, Vitória, queremos construir fazendo o bem e entregar um projeto único, com tecnologia aliada à sustentabilidade e sempre pensando no bem-estar de quem for viver no local. Tudo isso agrega valor ao empreendimento, pois ali o morador terá não só um conjunto de serviços e benefícios que vão desde a biometria nas fechaduras para maior segurança dele, como também contará com garagens estruturadas para recarga de carros elétricos, uma tendência mundial, com bicicletário de uso coletivo e gratuito e com coworkings com sala de reuniões para que possa trabalhar sem sair do condomínio”, explica o engenheiro.

Robert William Salvador, economista especialista do mercado imobiliário e sócio da Ozonean Group, garante que a oferta dessas áreas de convivência é um belo atrativo e valoriza o imóvel. E se antes esses “plus” eram apresentados em maior escala por empreendimentos de alto padrão, atualmente também é comum naqueles com muitas unidades. “Os benefícios de alto padrão foram repassados aos empreendimentos de médio padrão, ampliando a acessibilidade aos serviços. O apartamento que, por necessidade de custo de metro quadrado, hoje é mais reduzido, fica como extensão e área de convivência ou de serviços para o morador, sem onerar o custo de metro quadrado privativo”, explica. O especialista destaca que é vantajoso investir em condomínio compartilhado devido ao valor econômico agregado ao imóvel.

“É preferível para o futuro morador ter um apartamento otimizado pela quantidade de metros quadrados versus capacidade econômica e que esteja bem complementado pelos serviços que o novo empreendimento possa apresentar”, orienta.

O empresário Macedo (nome fictício, pois ele não preferiu não ser identificado) adquiriu recentemente um imóvel de mais de R$ 1 milhão em Vila Velha. Os benefícios oferecidos pelo condomínio e o momento favorável foram determinantes para que fechasse negócio. “Foi a questão da oportunidade associada a um desejo, que era adquirir aquele apartamento. Há uma previsão de melhoria econômica no país, então entendi que esta compra foi um ótimo investimento”, declara.

Com tantas opções no mercado, ele afirma que associou custo e benefício e, com o capital em mãos, teve condições para negociar e conquistar boas condições: “Foram duas semanas entre a compra, a escolha do imóvel e o fechamento do negócio”.

Entre as novas opções de recursos para a casa própria, a construtora MRV selou contrato do primeiro imóvel no país dentro da nova linha de crédito imobiliário com custo indexado ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). O financiamento, concedido com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), foi para uma unidade do condomínio Parque Âmbar, em Campo dos Goytacazes, no Rio de Janeiro.

Rafael Menin, presidente da construtora, aponta que essa é mais uma opção do consumidor na hora de escolher o financiamento da casa própria, além das já existentes. “Entre as duas principais vantagens da linha de crédito indexada ao IPCA estão o menor comprometimento da renda familiar e a maior disponibilidade de financiamento, pois é o melhor mecanismo para securitização. Acredito que com isso o mercado seja impulsionado, podendo passar do patamar de 600 mil imóveis por ano para mais de um milhão de imóveis lançados”, aponta o executivo.