Airbnb: condomínios podem proibir a locação de imóveis por aplicativo?

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Especialista orienta condomínios a criarem regras internas para disciplinar o convívio com locatários do aplicativo, ampliando a segurança e garantindo o bom uso de áreas comuns dos imóveis

Com a popularização do uso de aplicativos e a crise que assola o Brasil, novos negócios têm surgido, garantindo oportunidade de renda para várias famílias. O Airbnb, por exemplo, tem sido uma dessas soluções.

A plataforma permite a locação de cômodos ou imóveis inteiros por temporada. Segundo o aplicativo, foram contabilizadas 3,8 milhões de chegadas de hóspedes do Airbnb no Brasil em 2018, um aumento de 71% comparando com 2017.

Esse crescimento tem gerado polêmica e resistência da administração de condomínios residenciais. Alguns moradores questionam, principalmente, a falta de segurança gerada pela alta rotatividade dos contratos de locação pelo aplicativo. Mas o condomínio pode proibir a prática do Airbnb?

Advogado e especialista em Direito Imobiliário, Carlos Augusto da Motta Leal, explica que alugar o imóvel pelo aplicativo pode descaracterizá-lo exclusivamente para uso residencial. – Foto: Divulgação

O advogado e especialista em Direito Imobiliário, Carlos Augusto da Motta Leal, explica que a polêmica acontece porque a novidade desfigura a locação por temporada com locações curtíssimas, de alta rotatividade e em imóveis mobiliados e equipados. Essa atividade pode ser interpretada como de hotelaria, o que tem natureza comercial e descaracteriza o uso do imóvel exclusivamente residencial.

“O debate, posto na interpretação da Lei do Inquilinato (nº 8245/91) frente a esta moderna forma de ocupação provisória, é para se definir se o Airbnb, por exemplo, é um meio de locação residencial ou de hotelaria. Trata-se de uma nova ótica de uso do imóvel. A tecnologia chega, a sociedade se movimenta e o Direito, que é uma ciência dinâmica, tem que se adequar e estabelecer os limites. Como a Lei do Inquilinato não previa essa novidade, a Justiça tem sido acionada para interpretar e disciplinar os casos que têm surgido”, afirma o especialista.

Definir regras é importante

Os condomínios residenciais podem vedar, em Convenção de Condomínio, as atividades comerciais nas unidades autônomas ou áreas comuns. A Assembleia de Condomínio pode, portanto, regular o direito de locação por curtíssimo prazo, e, inclusive, a depender da situação, considerá-la incompatível por entender que tem contornos de hotelaria, podendo gerar um impasse entre os moradores e a judicialização a respeito do uso do Airbnb.

“Como o direito à locação do imóvel é inerente ao direito de propriedade, o debate sobre a possibilidade ou não de locação por curtíssimo período de tempo, por aplicativo, continuaria”, ressalta Motta Leal.

Por isso, a orientação do especialista é o bom senso. “O ideal é que a comunidade condominial alcance o acordo no sentido de não proibir, mas de regular este tipo de locação, implementando mecanismos de segurança como comunicação prévia, cadastro e identificação, limites de uso dos equipamentos comuns, evitando o cerceio completo do direito do proprietário locar o imóvel”, indica ele.

E nos casos em que os moradores não entrarem em acordo a respeito do assunto? Nestas situações, salienta o advogado, a saída será entrar na Justiça. “Não havendo consenso, o tema terá que ser enfrentado pela Justiça, que terá que decidir se é uma modalidade de locação, inerente ao direito de propriedade, ou se há conteúdo comercial de hotelaria incompatível com condomínio residencial”, finaliza.

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