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terça-feira, 2 junho, 2020

Passado imprevisível

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A legislação que faz a cobrança dos terrenos de marinha não deveria mais existir. O pior de tudo é que, aquilo que nunca foi considerado Terreno de Marinha, de um momento para o outro, passa a ser; e o imóvel de propriedade do cidadão, jamais qualificado como de Marinha

A propriedade de imóvel no Brasil é consagrada desde os seus primórdios. O direito e a legislação que tratam da matéria evoluíram ao longo dos séculos e estabelecem, desde a origem, que a regularidade plena da propriedade imobiliária está condicionada ao registro na matrícula do imóvel no Cartório de Registro Geral de Imóveis (CRGI) do local. Disto decorre a máxima histórica: “quem não registra não é dono”.

Propriedade plena, portanto, é aquela que é transmitida, seja por compra e venda, cessão, permuta ou herança, por meio de escritura pública ou equivalente, devidamente registrada no CRGI. Só assim a titularidade da propriedade se torna pública e defensável.

Aperfeiçoando ao longo do tempo a constituição da propriedade imóvel, a legislação estabeleceu ainda o princípio da concentração na matrícula, ou seja, toda a história, características e eventuais gravames (hipotecas, penhoras ou indisponibilidades) do imóvel devem constar no CRGI, sob pena de não gerarem efeito.

No entanto, como já se disse, “no Brasil até o passado é imprevisível”. Eis que o famigerado instituto dos Terrenos de Marinha, que tem origem no Século XIX e regulação na primeira metade do Século XX, inclui nos bens da União os imóveis situados em regiões litorâneas ou em proximidade das marés.

Esta jabuticaba, se um dia, nos idos de 1800, teve razão estratégica de ser, há mais de cem anos não tem porque existir, senão como uma perversa fonte de arrecadação do Governo Federal.

Não bastasse há ainda os regimes de ocupação e de aforamento dos Terrenos de Marinha, cujas diferenças são compreensíveis na profundidade do Direito, mas absolutamente incompreensíveis na vida real e no ambiente de negócios.

Mas o pior de tudo é que, aquilo que nunca foi considerado Terreno de Marinha, de um momento para o outro, passa a ser; e o imóvel de propriedade do cidadão, jamais qualificado como de Marinha, sem qualquer anotação no CRGI, transforma-se de propriedade plena em imóvel de domínio da União. E pior, sem que isto tenha sido comunicado ao proprietário ou registrado onde deveria: no Registro Geral de Imóvel. E como se não bastasse, com efeitos retrativos.

Diz a União que basta que tenha havido nova demarcação das terras em relação às marés, para que os imóveis possam ser considerados de Marinha, e, consequentemente, os proprietários submetidos a altas taxas. E a lei que estabelece que todas as características e natureza do imóvel têm que estar no Cartório? E a proteção constitucional e legal do direito de propriedade? Não é possível se admitir que até o passado seja imprevisível.


Carlos Augusto da Motta Leal é advogado.

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