A situação econômica do país inibe o consumo e afeta a construção civil. Momento pode ser propício para quem quer investir

Depois de uma grande expansão, o mercado imobiliário enfrenta um novo desafio: o de adequar-se à desaceleração da economia, que o afeta diretamente.

Foram sete anos seguidos de um crescimento significativo do setor entre 2007 e 2013, incluindo uma alta de 7,5% em 2009, ano em que, sentindo a crise internacional, o PIB brasileiro recuou 0,2%. No ano seguinte, com a retomada do crescimento na economia brasileira, a construção civil apresentou um resultado ainda maior: 13,1% de crescimento anual.

Porém, especialmente nos últimos dois anos esse panorama começou a mudar. Em 2014, com a economia do país estagnada, a construção civil encolheu em 2,6%. No primeiro semestre de 2015, o resultado é mais preocupante: o PIB brasileiro caiu 1,2% e o setor da construção civil teve retração de 4,7%.

O professor da UVV e especialista do Instituto Jones dos Santos Neves, Pablo Lira, comenta que se no período anterior de crise, entre 2008 e 2009 preponderavam fatores externos, que foram amenizados pela situação do mercado interno, desta vez, a crise é influenciada mais fortemente pelos fatores internos.

No plano geral, as expectativas sobre a economia nacional não são nada favoráveis. Os juros altos, o baixo crescimento, a retração do crédito, a queda nas expectativas de consumo no futuro próximo contribuem fortemente para um novo ciclo bastante diferente – e menos animador- que o anterior na construção civil.

O balanço do primeiro semestre de 2015 a nível nacional feito a partir da pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), que reúne dados de grandes empresas do setor com alcance nacional, indica queda nos principais indicadores em relação ao mesmo período do ano passado: redução de 20% no número de unidades lançadas, de 14% nas vendas e de 3% na oferta de imóveis.

Aristóteles Passos Costa Neto, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES) identifica um momento de crise de confiança da população em decorrência da retração da economia e falta de sinais de recuperação, de maneira que as pessoas seguram seus investimentos, afetando diversos mercados, entre eles o da construção civil. “Há uma crise política associada a uma forte crise econômica não mais escondida, mas reconhecida por todos, que fragiliza muito o mercado interno, afetando fortemente o nosso setor. É sempre bom registrar que o mercado imobiliário depende fundamentalmente de um mercado interno forte e em crescimento, pois este é o nosso consumidor”.

Essa maior cautela do consumidor afeta mais diretamente a aquisição de bens duráveis como automóveis e imóveis. De maneira simplificada, se pode fazer o seguinte raciocínio: inseguro em relação ao futuro, sem ter certeza que manterá o emprego e a renda a médio e longo prazo, o cidadão que outrora pensava em investir em um bem durável, agora, mais precavido, prefere manter este dinheiro para uma eventual emergência em tempos de vacas magras. Muitos também ficarão com um pé atrás para buscar crédito num cenário de incerteza em relação ao futuro- e ainda com os juros mais altos.

Os bancos, por tabela, diante da menor demanda e do cenário de insegurança, aumentam as exigências e dificultam o acesso ao crédito. Pesquisa divulgada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) a queda do financiamento foi significativa no primeiro semestre de 2015. Na comparação com o mesmo semestre do ano passado, o número de unidades financiadas foi 17,54% menor. O valor em financiamento teve uma redução de 12,49%. Foi a maior queda dos últimos cinco anos, como mostra o gráfico. 

Grande Vitória apresenta crescimento

Na opinião de Sandro Udson Carlesso, diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Estado do Espírito Santo (Ademi-ES), o setor, assim como diversos nichos produtivos passam pelo mesmo processo de retração devido à instabilidade da economia brasileira. “Diante deste cenário, o mercado tem buscado produzir o essencial para o consumo. Ou seja, há um equilíbrio entre oferta e demanda, conforme pode ser observado nos sucessivos balanços do Censo Imobiliário Sinduscon-ES.

Entre janeiro e abril de 2015, o número de unidades em construção na Grande Vitória apesentou alta de 1,99%, puxada, sobretudo, pelos resultados positivos de Vila Velha (3,82%), que possui praticamente metade de todas construções na região metropolitana, e Vitória (1,59%). Por outro lado, Serra e Guarapari apresentaram quedas de 2,86% e 5,44% na quantidade de novas construções.

Pablo Lira acredita que o mercado imobiliário capixaba ainda tem perspectiva de crescimento por conta dos próprios investimentos já realizados e da tendência de expansão do tecido urbano na Região Metropolitana da Grande Vitória, que ocorre paralelamente a intervenções do poder público para melhoria da qualidade de vida nas cidades.

Dificuldades para o setor

Se bem os resultados ainda sejam razoáveis para a indústria da construção, já há alguns sinais de uma mudança de período em relação aos tempos não muito distantes de crescimento vertiginoso.

A cautela diante da redução do consumo se propaga também para os empresários do setor. “Estamos vivendo um momento na construção civil de estudos sob medida para cada lançamento, avaliando a região e a necessidade da mesma sobre a tipologia do empreendimento a ser lançado. Quando a região aponta um número elevado sobre determinado produto, pode haver cancelamento ou adiamento do lançamento anteriormente planejado”, diz Francis Rocha, diretor geral da Francisco Rocha Imóveis.

Sandro Carlesso, da Ademi-ES, pontua que o cenário de enfraquecimento não é de agora, pois desde o ano passado já se manifestava, fazendo com que o mercado começasse um momento de adequação. Para ele, o setor mantém um ritmo de produção e planejamento que está dentro da demanda de consumos.

Luiz Claudio Mazzini Gomes, diretor de Incorporação da Mazzini Gomes, lembra que a decisão estratégica de adiamento ou cancelamento de investimentos depende muito da tipologia, do público alvo e do endereço do empreendimento. “Nas regiões mais nobres da cidade, isso ocorre em menor escala. A demanda persiste”.

É o mesmo que aponta José Luís Galvêas, diretor-presidente da Galwan. Para ele, as crises econômicas penalizam mais justamente os mais pobres, que sem garantia de emprego não vão assumir compromissos que impliquem grandes investimentos, situação diferente, por exemplo, de funcionários públicos e investidores, que mesmo com a crise possuem reservas e capacidade de investir. “As construtoras que trabalham com esses segmentos de menos poder aquisitivo vão sofrer junto com seus clientes. As outras também perdem, mas não estarão tão sufocadas como as que dependem de financiamento bancário para ter acesso a bens imóveis”, explica.

Sendo um setor muito importante na geração de emprego e renda, sobretudo para as classes de menor ingresso econômico, a redução do nível de investimento e construção de novos imóveis tem resultado em efeito negativo. Nos sete primeiros meses do ano, foram 6,2 mil postos de trabalho a menos segundo dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED) do Ministério do Trabalho e Emprego (MTE).

A situação se complica pois o Espírito Santo possui os encargos sociais de mão de obra com maior percentual entre os vinte estados brasileiros que possuem o cálculo do Custo Unitário Básico, o CUB, que computa os custos relativos a benefícios e direitos trabalhistas e previdenciários dos trabalhadores.

Além disso, a redução do investimento em novas construções afeta diretamente outros setores que dependem diretamente da construção civil como um de seus importantes pilares. “O setor da construção civil, seja ele formal ou informal, é composto por uma cadeia bastante grande de fornecedores e prestadores de serviços. A diminuição do volume de produção, certamente está afetando toda essa cadeia”, diz Mazzini Gomes.

Para exemplificar, pode-se checar os dados divulgados pelo Sindicato Nacional da Indústria do Cimento, que indicam que as vendas de cimento no primeiro trimestre de 2015 caíram 5,6% no Brasil em relação ao mesmo período do ano passado. Na comparação com o trimestre anterior, o último trimestre de 2014, se observa uma queda ainda maior, totalizando uma redução de 7,4% nas vendas. Se considerada apenas a região Sudeste do país, a queda é ainda maior, de 8,16 milhões de toneladas para 7,44 milhões na relação ao mesmo trimestre de 2014, uma redução que chega a 8,8%.

Bom momento para investir

Toda essa situação relatada acaba influenciando no fluxo de caixa das empresas, razão pela qual Aristóteles Passos Costa Neto considera que as principais medidas do empresariado do ramo da construção no momento estão direcionadas ao fortalecimento do caixa das empresas. “Como não sabemos quanto tempo durará a crise do país, precisamos estar preparados para passar por esse momento de turbulência”.

Segundo Carlesso, diante da situação, muitas empresas estão investindo em inteligência de mercado para empreender de forma mais assertiva. Isso quer dizer que há uma preocupação em oferecer produtos com excelente capacidade de liquidez. “Não é à toa que o mercado voltou as suas atenções para o segmento de médio a alto padrão nos últimos anos, com investimentos pontuais na capital, onde há demanda para moradia, além da concentração de pessoas que não perderam o poder de consumo. Elas são menos sensíveis às variáveis da economia”.

Como toda crise também é oportunidade, José Luís Galvêas lembra que para quem está capitalizado, este pode ser um momento muito propício para investir em bens móveis, enquanto os estoques ainda seguem altos, fruto dos investimentos realizados ainda com os custos e expectativas do período anterior. Dado que os investimentos em novos empreendimentos tendem a reduzir por enquanto, é de se esperar que diante da diminuição dos estoques e de uma futura melhora da economia, a médio prazo, o mercado poderia voltar a aquecer e os preços subirem. “Na hora em que os estoques se esgotarem as pessoas terão que conviver com uma nova realidade de preços, pois agora construtoras estão produzindo muito menos”. Mas para ele, uma chave importante para conseguir ter bom retorno no investimento a longo prazo é pesquisar uma boa localização.

Francis Rocha destaca que é possível conseguir boas condições para compras. “As construtoras e imobiliárias estão adotando novas estratégias para estimular o mercado e atrair novos clientes, como por exemplo; flexibilidade e facilidade nas negociações, generosos descontos para pagamentos a vista, parcelamento direto com construtoras entre outros”.

Para Sandro Carlesso é preciso olhar as boas oportunidades de investimentos no mercado, pois mesmo com a crise, o imóvel ainda possui alto potencial de rentabilidade a médio e a longo prazo. “É, sem dúvida, um dos ativos mais seguros para investir em todos os tempos. Para efeitos comparativos com outros tipos de aplicações financeiras, nos últimos cinco anos, um imóvel de quatro quartos na Praia do Canto, em Vitória, obteve valorização de 98% contra os 39% de rendimento da poupança, como também se manteve acima do IPCA e IGPM”, diz.