A primeira coisa que deve prender a atenção do comprador é a documentação do imóvel

Comprar um imóvel não é algo tão simples. Mexe com as emoções, o vislumbre da realização de um sonho. Entretanto há certos cuidados para que a compra não se torne um completo pesadelo.

Já imaginou comprar um imóvel e no momento do registro descobrir que o vendedor não era o verdadeiro dono? Ou que o proprietário vendeu o mesmo imóvel para mais de um comprador? Descobrir que existe uma dívida milionária de IPTU ou condomínio? Ou ainda ser surpreendido com uma penhora no imobiliária derivada de um processo judicial?

Armadilhas ao comprar um imóvel

Não raras vezes, nos deparamos com situações jurídicas que tiram o sono de muitos compradores. Pessoas que ficam realmente à beira de perderem o bem adquirido com tanta dificuldade. E isso, simplesmente por não terem dado a atenção devida aos documentos imobiliários antes de fazerem a transação de compra.

É importante que antes de assinar o contrato, o comprador analise toda a documentação do imóvel para saber o seu histórico. Também deve negociar muito bem o preço, forma de pagamento, arras e penalidades. O contrato tem que ser bem feito.

A primeira coisa que deve prender a atenção do comprador é a documentação do imóvel. De nada adianta iniciar as negociações, se depois na análise documental existe a possibilidade de se descobrir que o imóvel não está pronto para ser vendido.

Dentro os documentos essenciais à análise, estão a certidão de ônus, a certidão vintenária e a certidão de inteiro teor, do imóvel. A junção desses documentos possibilita a avaliação de uma série de informações relevantes. A primeira delas a titularidade, ou seja, quem é o proprietário do imóvel (impede fraudes). Também é possível saber sobre a incidência de ônus reais ou gravames incidindo sobre o bem. Além disso, área de terreno, confrontação com vizinhos, existência de eventuais construções bem como sua regularidade, área útil construída, etc.

Atenção às certidões

Certidões negativas judiciais em nome do vendedor estão na lista dos documentos indispensáveis. É também extremamente importante para o comprador ter conhecimento da vida fiscal do imóvel. O vendedor deve apresentar ao adquirente as certidões que comprovem a sua regularidade quanto aos impostos incidentes sobre o bem: o IPTU, se for imóvel urbano, e ITR, para imóvel rural.

Tratando-se de imóvel em condomínio, é também relevante a apresentação pelo vendedor ao comprador, da quitação das taxas condominiais. Quando se adquire um imóvel, as obrigações propter rem (obrigações que acompanham a coisa), não se transferem com a propriedade, o que ocorre também nos casos de dívidas fiscais.

Isto significa dizer que, caso o imóvel tenha débitos fiscais e condominiais, estes não serão mais de responsabilidade do vendedor após a venda e sim do comprador, pois tais dívidas são propter rem e acompanham o bem, seja quem for o proprietário, ou seja, “comprou o bem, comprou a dívida”.

É imprescindível falarmos da “compra e venda de imóveis na planta”. A lei 13.786/18 conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, já em vigor, estipulou pena convencional de 25% da quantia paga pelo comprador, quando a resolução contratual da compra e venda junto à construtora se der por desistência ou culpa do adquirente. Tal percentual poderá ser elevado a 50% se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.

Finalmente, é imprescindível a análise criteriosa da documentação, por profissional habilitado para evitar transtornos futuros.

Toda cautela é pouca.

Natália Lessa – Especialista em Direito Civil e Processo Civil