ES Brasil entrevista José Luis Galvêas

Sócio-proprietário da Galwan analisa fatores que prejudicaram o mercado imobiliário e aponta modelo de negócio capaz de superar a crise  

* Por Luciene Araújo

Engenheiro civil formado pela Universidade Federal do Espírito Santo e pós-graduado em Engenharia de Segurança, José Luis fundou há três décadas a Galwan, que hoje está entre as 35 maiores construtoras do Brasil. Nessa entrevista, fala sobre os diferenciais encontrados pela empresa para se manter sólida em um mercado que está sendo fortemente impactado com a crise.

1) Qual o panorama atual do mercado imobiliário?

Há alguns cenários pontuais onde o mercado está menos afetado, como no Rio. Em função das Olimpíadas, tem lá muitas obras. Mas, mesmo lá já não está da mesma forma que antes da Copa do Mundo, houve queda. Você lançava um empreendimento na Barra da Tijuca, por exemplo, e em menos de uma semana vendia tudo. Hoje, tem uma quantidade muito grande de imóveis, inclusive pra residência dos atletas durante as Olimpíadas, que depois serão vendidos. Isso inundou aquela região com mais de três mil unidades. E sempre há um problema de mercado quando não se respeita o equilíbrio entre a oferta e a demanda.

2) E quanto aos demais estados que não irão ser impactados com as Olimpíadas?

Esse desequilíbrio não é somente em decorrência das Olimpíadas. Outros mercados sofrem por desequilíbrio provocado em função das grandes construtoras que fizeram transações de IPO (Initial Public Offering – Oferta Pública Inicial, em inglês), entraram para a bolsa, se capitalizaram (por meio da venda de ações) e saíram construindo por todo o país. Entraram em mercados pequenos, e aí eu particularizo o Espírito Santo, que sempre teve um mercado equilibrado, bem abastecido pelas empresas locais e, de repente, foi inundado de apartamentos. Houve ainda uma maior facilidade de financiamentos, maior segurança jurídica aos bancos que passaram a emprestar mais dinheiro para a construção civil, e uma segurança maior ao comprador, por meio do patrimônio de afetação, uma lei que garante que os recursos investidos sejam realmente aplicados na obra. De maneira geral, passado esse boom, há um período ruim por não estarmos realimentado a cadeia da construção civil, mas por outro lado bom, por ser um momento de oportunidades ao comprador que vai adquirir um imóvel com custo menor.  Mas, à medida que o mercado for consumindo o excesso, os preços subirão.

3) Qual a consequência dessa oscilação brusca?

O triste disso é o que fica de desemprego e de descontinuidade do setor, da engenharia. Nesses períodos de recessão, muitos engenheiros, muitos técnicos, muitos profissionais altamente capacitados da construção civil acabam migrando para outros setores e mesmo outras profissões. E isso representa um desperdício de investimento em capacitação muito grande.

4) O que fazer diante desse quadro?

O exemplo mais clássico é o feijão. Quando o preço está bom, todo mundo sai correndo para plantar e aí o preço fica ruim com o excesso de oferta. Então todo mundo deixa de plantar feijão, o produto some do mercado e sobe o preço. A oportunidade está exatamente na contramão das coisas: é você ter feijão pra vender quando a safra está em baixa e outro produto quando o preço estiver reduzido demais. O bom é o crescimento gradativo. Momentos de ascensão exacerbada sempre resultam na necessidade de muito trabalho para “arrumar a casa”.  

5) Podemos então afirmar que está sofrendo mais quem tem um único produto?

Sem dúvida nenhuma. Do ponto de vista do empresário, quem está trabalhando com um único tipo de imóvel, fatalmente está no limite de buscar uma diversificação. Do ponto de vista do trabalhador, do engenheiro e do técnico, não há muita opção, e muitos precisam mudar radicalmente de função, abrir um novo negócio.

6) Existe uma fórmula de planejar o crescimento do mercado?

O mercado produtivo vinha de muitas reivindicações para o governo federal que nunca eram atendidas. Em determinado momento até houve essa aproximação, mas a sede do setor era tanta que as oportunidades de expansão acabaram vindo numa dose muito maior que o mercado poderia comportar. Há um pouco de culpa de todos os lados para esse desequilíbrio atual. Excesso por parte do próprio mercado, dos bancos, das autorizações para essa quantidade enorme de IPO. O problema foi ter ocorrido tudo ao mesmo tempo, mas fato é que o erro de muitos gerou uma construção em escala que acabou sendo benéfica ao comprador.

7) Como a Galwan tem conseguido minimizar os impactos da crise?

Primeiro pelo modelo de negócios, focado em condomínio fechado, chamado também de obras por administração. A empresa forma o grupo e executa a obra a preço de custo, mais uma taxa de administração. Um modelo de negócio menos impactado pela crise, porque o risco é quase zero. Também ampliamos a oferta de produtos a um público de maior poder aquisitivo. Além de empreendimentos residenciais e comerciais no Espírito Santo (Vitória, Vila Velha, Guarapari, Cachoeiro e Serra), passamos a construir hotéis em parceria com a Accor, em Vitória e no Rio de Janeiro. O empresário precisa estar sempre atento às oportunidades e aos anseios de seus clientes. E hoje, o anseio de todo mundo é por renda. Especialmente nos momentos de crise, é muito importante ter uma garantia além do seu salário, ou do rendimento como profissional autônomo, suficiente para sobrepor o custo fixo. Então entramos no setor de hotéis para exatamente levar essa oportunidade para nossos clientes com espírito de investidor.  

8) Como resumiria em três grandes momentos a trajetória da Galwan até a conquista da consolidação e do reconhecimento nacional?

Em 1981, iniciamos nossa história no mercado imobiliário com a construção do edifício Fazenda da Praia, na orla da Praia da Costa. Em 2005, após já termos construído um  hotel em Vitória, sempre no sistema de condomínio fechado, passamos a construir também no Rio de Janeiro, em parceria com o Grupo Accor de Hotéis, pois o mercado era mais amplo e garantiria uma renda melhor aos investidores. O primeiro empreendimento no Rio, o Hotel Íbis Santos Dummond, foi entregue em 2007 e aí a Galwan passou a ser reconhecida como uma empresa de atuação nacional. Em 2008, conseguimos atrair para o Espírito Santo investimentos da Fundação dos Economiários Federais (Funcef), que adquiriu 78% de um prédio corporativo. Para concretizar a parceria, a Galwan passou pela rigorosa avaliação da Funcef – o terceiro maior fundo de pensão do País. Em 2010, entregamos o Novotel Santos Dummond e, até 2014, mais nove unidades além do Novotel, na Barra da Tijuca, e dos dois Ibis, em Copacabana e Botafogo.

9) E como conseguiram chegar ao mercado internacional?

Eu digo que Deus nos permite a sorte, mas para que haja essa sorte é preciso muito trabalho. E nós trabalhamos muito. Enquanto construíamos os hotéis em parceria com a Accor, fomos indicados a uma empresa norte-americana. Desses 13 hotéis que construímos no Rio, dois foram para investidores da norte-americana Host Hotels & Resorts, Inc. Construímos para eles da mesma forma que fazemos com nossos investidores. Executamos a obra, mas eles são os proprietários do hotel, recebendo de acordo com o percentual de ocupação. Você pode comprar um quarto de hotel dentro de um modelo previamente traçado ou adquirir um percentual do imóvel como um todo e, proporcionalmente recebe um percentual de 95% do resultado líquido. E como o negócio é muito bom, surge a demanda à construção de outros hotéis. Dessa parceria bem sucedida entre Galwan, investidores e Accor, veio o convite para construirmos o primeiro Ibis dos Estados Unidos. Já conseguimos um terreno com excelente localização em Brickell, Miami, e vamos lançar ainda este ano nosso primeiro hotel fora do país.

10) E de onde são esses investidores?

Uma coisa muito bacana e que eu faço questão de repetir, porque me deixa muito feliz, é que a maioria desses investidores é da Grande Vitória, parceiros de muito tempo da Galwan. E isso faz com que aquele dinheiro que circula no RJ, nesse ramo da hotelaria, venha para o ES. Para termos uma idéia melhor em termos de quantia, em 2014, mais de R$ 40 milhões do lucro gerado por esses imóveis foram transferidos do Rio para investidores capixabas.

11) Qual o valor investido para se chegar a esse retorno?

É preciso considerar o tempo. O investimento em nosso primeiro hotel foi de R$ 123 mil, equivalente a um quarto, e a renda média o ano passado foi de R$ 3 mil ao mês. Lógico que nesse momento econômico, a receita de 2015 deve ser 2% menor. Mas minha esposa, por exemplo, quando se aposentou, investiu nesse ramo. Naquela época, o rendimento da hotelaria correspondia ao mesmo valor da aposentadoria, e ao hoje já é o dobro. Você não tem perda, apesar de ficar sujeito à situação da economia. 

 

A matéria acima é uma republicação da Revista ES Brasil. Fatos, comentários e opiniões contidos no texto se referem à época em que a matéria foi escrita.  

 

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